שאלה שנשאלתי על ידי לקוחה באינסטגרם (תעקבו https://www.instagram.com/binder.mortgages )
בפוסט הזה אני הולך לנתח מבחינה כלכלית אפשרות לרכוש דירה במחיר למשתכן, ולהשוות אותה לאלטרנטיבות אחרות.
עלות רכישה והריבית
הלקוחה שאלה על דירה במחיר של 1.2 מיליון ₪.
מתוך זה, 200 אלף ₪ הון עצמי והשאר משכנתא ל-30 שנה.
לשם הדיון עלות הריבית לאורך 30 שנים, ריבית של 1 מיליון ₪.
סך הכל העלות על פני 30 שנה היא כ-2.2 מיליון ₪ כולל ההון עצמי.
הלקוחה ציינה שהיא רוכשת את הנכס לא למגורים.
השוואה לשוק החופשי
מכיוון שמדובר במחיר למשתכן, יש פער ביחס לשוק החופשי:
כלומר כבר ברגע הקנייה שווי הנכס גבוה בכ-1 מיליון ₪ מעלות הרכישה.
חישוב תשואה משכירות (כנסו כאן לקרוא איך מחשבים תשואה)
אם מניחים תשואה של 3% בממוצע לשנה על פני 30 שנה, סך ההכנסות משכירות יהיו כ-1.98 מיליון ₪.
בנוסף, יש לקחת בחשבון עלייה במדד ובמחירי השכירות, ועליית ערך הנכס לאורך זמן.
לשם הדיון נניח שלאחר 30 שנים, שווי הנכס יהיה 3 מיליון ₪.
השוואה לאלטרנטיבת השקעה בבורסה
האלטרנטיבה היא להשקיע את 200 האלף ₪ של ההון העצמי בבורסה, בתשואה ממוצעת של 7% לשנה.
אחרי 30 שנה סך ההשקעה יהיה שווה כ-1.5 מיליון ₪. כלומר הרווח מהשקעה בדירה גבוה יותר.
סיכום ומסקנות
יתרונות הרכישה:
- פער בין מחיר רכישה לשווי שוק חופשי
- תשואה טובה יותר מאלטרנטיבות אחרות
חסרונות/סיכונים:
- תלות במשכנתא לטווח ארוך
- צורך בהשקעת זמן/מאמץ בניהול הנכס
ניתוח תזרימי
כדי לבחון את היכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא, בואו נבדוק גם את התזרים החודשי:
- ההחזר החודשי על משכנתא של 1 מיליון ₪ הוא כ-5,000 ₪.
- ההכנסה החודשית משכירות הדירה, בהנחה של תשואה שנתית של 3% על שווי של 2.2 מיליון ש"ח, היא כ-5,500 ₪.
כלומר, גם מבחינה תזרימית ניתן לעמוד בהחזר המשכנתא מדמי השכירות.
עם זאת, יש לקחת בחשבון תקופת ביניים עד אכלוס הדירה, שבה עדיין אין הכנסות משכירות אך כבר משלמים משכנתא. כאן צריך מימון חיצוני לגישור על הפער, או פתרון של דחיית תשלומים וכד'.
בחישוב האמיתי מומלץ לחשב ל-7 שנים ולא ל-30, מכיוון שאפשר למכור את הנכס גם במהלך הדרך ככל ותירצו לממש את הרווחים מהר.
מומלץ לבדוק כל מקרה לגופו על בסיס הנתונים הספציפיים של הלקוח/ה.
Comments